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最新婚姻法司法解释(三)有关房产问题的条文解读  

2011-08-15 18:55:00|  分类: 法律事务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最新婚姻法司法解释(三)有关房产问题的条文解读

    上周,新闻媒体公布了最高人民法院出台“《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)”的消息,又一次引发了人们对婚姻法的热议。正如淡淡今汐朋友的文章《突然之间,到处都在说新婚姻法》所提到:各种舆论都有看到,关键词“房子”“净身出户”“女方不公”“时代变化”之类。另外,也有朋友的文章认为这个“新婚姻法让女人很受伤”。

    其实,最高法院出台的这个东西并不是新婚姻法。1950年5月1日,中央人民政府颁布实施了新中国第一部婚姻法;30年后,1980年9月10日全国人大通过第二部婚姻法;又过20多年,2001年4月28日,全国人大常委会通过对婚姻法的修订,就是人们所称的“新婚姻法”。这部51条的婚姻法,当然不可能解决日益复杂的婚姻关系问题,特别是不能解决每年数以十万计的婚姻家庭纠纷案件。于是,最高人民法院分别于2001年12月24日、2003年12月4日和2011年7月4日先后出台了3个关于婚姻法问题的司法解释。“《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)”, 就是其中最新的一个。

    最新的婚姻法司法解释(三)共有19条,涉及到宣告无效婚姻、亲子鉴定、子女抚养、生育问题、房产权属、财产分割等多方面的问题。可是,人们好象更热衷于讨论房产的归属问题。也难怪,房子升值太快,不仅离婚夫妻为房产打得不可开交,媒体上也经常披露父母和子女之间、兄弟姐妹之间、亲戚朋友之间,为了房产问题闹上法庭,甚至闹出人命官司的典型案例。所以,我在这篇文章中也主要解读一下最新婚姻法司法解释(三)中关于房产的有关问题:

    解读一:关于房产赠与的撤销。司法解释(三)第六条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”

    在现实生活中,确实有些人为了达到结婚的目的,许诺结婚后要赠送洋房、别墅之类。可是,结婚以后就不兑现了。如果双方能够白头偕老,赠不赠与就没有意义了。可是,这种建立在财产关系基础上的婚姻,往往十分脆弱。婚姻很快就会亮起红灯,离婚率居高不下,而且处于低龄化的趋势。这个时候,如何保护当事人的利益?有人可能认为,既然承诺赠与,就不能够反悔,法律就不应该允许撤销。这样的话,就会出现一些为了骗取财产而结婚的情况,一旦房产到手,就离婚走人。对于赠与人,也是不公平的。而按照合同法第一百八十六条的规定处理,既肯定赠与在产权过户前可以撤销,又强调经过公证和具有道德意义的赠与则不能撤销。这样的规定,就比较严谨了。首先,如果赠与房产经过公证,一定是经过深思熟虑。赠与者明知公证后不能撤销,了解公证后即使离婚也不可能要回房产的风险,撤销就没有道理了。其次,有些赠与附有道德义务,比如年轻的妻子精心照顾年老病残的丈夫;多年作为家庭主妇抚养年幼的子女,赠与撤销母子就无家可归等等,这样的赠与也不能撤销。这样的规定,我觉得充分考虑了各种情况,没有对女方不公的问题。

    解读二:关于啃老房产的归属。司法解释(三)第七条规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”

    关于这种啃老性质的财产,司法解释(二)是这样规定的:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

    这两种解释的不同之处,是司法解释(三)将婚后由一方父母出资为子女购买的房产,视为只对自己子女的赠与。而司法解释(二)则规定这种情况为对夫妻双方的赠与。我认为,前者更加符合中国国情。现在有一种开玩笑的说法:生女孩是“招商银行”,生男孩是“投资银行”。父母投资是可以的,如果投资没有得到任何回报,很短时间双方就又离异了,父母投资的房产又被女方分走,是没有力量再投资为子女购买房产的了。

    司法解释(三)还进一步规定了由双方父母出资购买不动产,按照出资份额共有,就更加人性化和更加科学了。因为谈到净身出门问题,其实现在都是独生子女,很多女方家庭比男方家庭更加富有,而且女方父母的房产最终也会由独生子女去继承,男女双方不一定是谁住谁家的房子,谁会净身出门都不好说。所以划分清楚双方财产的份额,应该对男女双方都是公平的。

    解读三:关于一方首付后共同还贷的房产。司法解释(三)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

    对于这一规定,误解的人很多。以为产权登记给首付方,房子就与另一方没有关系了,离婚时另一方只能“净身出门”,这样太不公平。其实,这是完全曲解了司法解释。司法解释(三)的规定十分清楚,离婚时对该房产双方要“协议处理”,“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。”比如,一套房子首付50万元,此后共同还贷100万元。那么,首付方只能有三分之一的权利,对于剩余的三分之二包括增值部分,均由双方共同享有。这难道还不公平吗?如果当初在房价很低的时候,他没有付首付买下房子,你结婚后再付首付房价已经涨得一塌糊涂了,你根本买不起房子了,一直住出租屋,那才真正叫“净身出门”呢!

    解读四:关于共同共有房产的处置。司法解释(三)第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”

    在我国,即使是婚后共有的房产,也很少有人把房子登记在夫妻双方的名下。有些败家子就利用这一漏洞,偷偷把房子卖了。如果法律不这样规定,丈夫卖了房子,妻子看到房价涨了,就去宣布卖房无效。对于没有过错的买房人来说就太不公平了。所以法律规定,不能追回已经出售的房子。如果离婚,只能由擅自处理房产的一方承担赔偿责任。这样的规定,也是合理的。

    解读五:关于父母名下的房改房。司法解释(三)第十二条规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”

    房改房是上个世纪事情,已经成为历史。应该说,司法解释(三)尊重了历史。1999年以前,城里的居民都是由房管部门和单位分配住房,也叫做福利分房。也就是说,这是一种福利待遇,每平米的房改价格只有一千多元,如果加上父母双方几十年的工龄折扣,房屋折旧,还有教师优惠、支边优惠等等,可能才合两三百元一平米,一套几十平米的房子,可能只需要一两万元钱。这种房改房,是国家对父母几十年辛勤工作的一种补偿。子女如果掏了这一两万元钱,就认为房子是子女的了,对父母是不公平的。所以,法律规定作为债权处理也是合理的。

    综上所述,司法解释(三)对房产的有关规定,并不存在对女方不公,对男方有利;或者给花心男子随意离婚扫清了障碍之类的事情。只是我们要认真学习条文,正确理解有关法律规定。从中也可以学习如何运用法律的武器维护自己的合法权益,让那些婚姻骗子无机可乘。

 

    附记:淡淡今夕朋友发表了一篇文章:《突然之间,到处都在说新婚姻法》,我读后写了评论,她做出一些回复,一起讨论了一些问题。现摘录如下,也欢迎朋友们一起讨论。

网友评论:

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50知天命
 2011-08-13 22:13 其实,现在都是独生子女,很多女孩子家境比男孩子强,她也会继承父母的遗产,谁净身出门还是两说呢!   2淡淡今汐2011-08-14 19:35 |回复 回复50知天命:其实我觉得吧 净身出户这个概念有点站不住脚。那也太极端了点。不过不同家境不同人群,所处立场不同,所持观点也不同,这是真的。我想即使是同一阶层的家庭,可能都会因为家里的孩子是儿是女 而有不同的看法。

 

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 50知天命 
 2011-08-14 20:32 回复淡淡今汐:是呵,大家讨论的都是些极端的例子。实际上在婚姻问题上,钱不是主要问题,如果婚姻破裂了,拿多少钱又有什么意义呢?4淡淡今汐2011-08-14 23:19 |回复 回复50知天命:说实话,我觉得对很多人而言,尤其是对很多女性而言,现实地考虑钱的问题,是很可以理解的。婚姻已经破裂了,然后一分钱都没有,设身处地想想,对一个女人来讲是很麻烦或者说挺不幸的一件事。毕竟40岁的男人和40岁的女人行情完全不同。当然会有个例,但我们不能否认中国社会的普遍价值观呢。 

 

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 50知天命 
 2011-08-15 07:21 回复淡淡今汐:如果到了40岁,女人还是一无所有,还是靠男人活着,婚姻经营也失败了,那能怨谁呢?有一句话说:可怜之人必有可恨之处。那这个女人就应该想想问题到底出在什么地方。否则,拿了一笔钱,甚至成了富婆,今后的生活也不见得能够幸福。  

 

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 淡淡今汐 
 2011-08-15 11:56 |回复 回复50知天命:我很认同女人必须独立的观点。但是吧,这里可能有一个男女观念不同导致看法不同的问题。我理解的那些想要分手费的女性,出发点并不是“要靠男人,否则一无所有”。她们纠结的点在于,“我自己能养自己,我只是不甘心青春和爱情都给了你,然后你有了新人就把我甩了。你把我当什么了,我再不要些补偿,那不是脑袋进水么”。嗯 我理解的是这样的~ 

 

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 50知天命  2011-08-15 12:03 回复淡淡今汐:婚姻中的青春和爱,实际上都是相互的。婚姻法是不支持补偿费的,只支持按照夫妻共同共有的财产进行分割,要回属于自己的那一部分,当然没有问题。

 

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 淡淡今汐 
 2011-08-15 12:58 |回复 回复50知天命:确实是相互的。但是客观来说,无论如今怎么大呼男女平等,这依然是个隐形的男权社会。就像之前举的例子呀,40岁的男女离了婚,我们都知道普遍来讲,肯定是未来男的很容易找到一个可心的,女的会相对困难一些。所以,个人认为,即使婚姻中付出了相互的一样多,在婚姻结束的时候,女人确实是相对的弱者吧。     最后这一条我没有来得及回复,就在这里谈一点看法作为回复吧。我认为,在我们这个社会,基本上做到了男女平等。从我了解的家庭来看,男人总是让女人三分,“妻管严”还占了多数。到了40多岁,早已过了婚姻的七年之痒,孩子已经上中学了,男人在事业上正是向最高峰发起冲锋的时候,是不会轻易毁掉婚姻的。问题是女方太强势,要么觉得自己的男人太窝囊,主动解除婚姻;要么觉得自己的男人太优秀,象防贼一样去管男人,不给男方留任何面子,不给男方自由空间。导致男方“若为自由故,爱情也可抛”。这种情况下,如果仅靠经济的手段去阻止婚姻的变化,基本上是不可能的。婚姻法也不是婚姻保险法。经营婚姻和经营事业一样,还是得靠双方的真诚相爱,靠双方共同的努力才行。

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